马来西亚房托年内跌7.7% 十年债息升至3.96%

**马来西亚房托**今年跌7.7%，**富时吉隆坡综合指数**同期跌4.7%。10月8日，**十年期MGS**债息报3.96%，较年初高45个基点，派息股的吸引力随之下降。

为何马来西亚房托跌幅超过大市？

全球债息上扬，油价因中东冲突走高推升通胀担忧。**国行**维持隔夜政策利率（OPR）于2.75%，为连续第七次会议不变。

10%预扣税优惠已于2026课税年失效

**MBSB**房托分析师Jessica Low指出，税务变动对房托的冲击大于债息：**KL REIT指数**自2月高位跌9%至3月低位，8月以来因债息上升跌7%。

**HLIB**数据显示，税务相关跌幅为10.4%，对比7月下旬高位的5.6%（截至9月23日）。不过，抛售始于2月19日，早于内陆税收局通告一个月。

房托息差是否足以补偿风险？

KL REIT指数12个月派息率为6.26%，对比MGS 3.96%，息差为2.3个百分点（Bloomberg数据）。Jessica Low估算息差为220个基点，高于八年均值163个基点。

**RHB Research**自2018年起的平均息差为1.71个百分点，**CGS International**的十年均值为3.2个百分点，口径各异。以30%税率简化计算（假设MGS利息对非居民免税），非居民个人净收益约4.4%，仅高于MGS约40个基点；旧10%税率下缓冲约170个基点。

浮动利率债务如何影响派息？

若OPR不变，房托收入大致固定，影响有限。**Al-‘Aqar Healthcare REIT（KL:ALAQAR）**借款全为浮动利率，加息时受影响最大。

**RHB Research**估算，**Pavilion REIT**浮动利率债务占77%，**Sunway REIT（KL:SUNREIT）**占61%，**Axis REIT（KL:AXREIT）**占53%，**IGB REIT（KL:IGBREIT）**仅9%。加息25个基点，三者FY2027盈利分别减少1.6%、1.4%、1.1%。

Pavilion REIT获三家机构看好，对股东意味着什么？

**Pavilion REIT**年内跌14.9%，仅次于**Sentral REIT（KL:SENTRAL）**的20.8%。毛收益率6.6%，高于**Sunway REIT**的6.5%（Jessica Low引述）。

**RHB**、**HLIB**与**AmInvestment Bank**均给予“overweight”评级，HLIB于9月23日由“neutral”上调。风险同样明显：77%的浮动利率债务在RHB所列房托中最高。

哪些房托业绩表现稳健？

**RHB**指所覆盖8只房托2026年第二季度均符合预期，收入与盈利按年分别增长14.5%与15.6%。唯一例外为**Axis REIT（KL:AXREIT）**，上半年核心盈利跌4.9%。

截至10月8日，20只房托及附带物业股中15只年内下跌，中位数跌5.1%。**Al-Salam REIT（KL:ALSREIT）**涨18.4%，**AmanahRaya REIT（KL:ARREIT）**涨17.9%。

关键要点

• 马来西亚房托年内跌7.7%，FBM KLCI跌4.7%；20只房托中15只年内下跌。
• 十年期MGS债息3.96%，息差2.3个百分点，高于MBSB所引八年均值163个基点。
• 10%预扣税优惠自2026课税年失效，CGS International估计恢复可减低50至100个基点税后拖累。
• Pavilion REIT浮动利率债务占77%，加息25个基点，FY2027盈利减少1.6%（RHB Research）。
• 2026年第二季度，RHB覆盖的8只房托收入按年增14.5%，盈利增15.6%。

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常见问题

马来西亚房托今年为何下跌？

主要因十年期MGS债息升至3.96%，较年初高45个基点，且10%预扣税优惠自2026课税年起失效。Bursa Malaysia’s REIT Index年内跌7.7%。MBSB的Jessica Low认为税务变动冲击大于债息。

马来西亚房托与十年期MGS的息差是多少？

Bloomberg数据显示为2.3个百分点，基于KL REIT指数6.26%的派息率。MBSB估算为220个基点，RHB Research自2018年起的平均值为1.71个百分点。

非居民投资房托的税后收益如何？

以6.26%毛收益率、30%税率简化计算，净收益约4.4%，仅比MGS高约40个基点。旧10%税率下，缓冲约为170个基点。

哪些马来西亚房托的浮动利率债务比例较高？

RHB Research估算，Pavilion REIT占77%，Sunway REIT占61%，Axis REIT占53%，IGB REIT仅9%。Al-‘Aqar Healthcare REIT借款全为浮动利率。

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