未竣工销售如何支撑房产股盈利可见度？
BIMB证券研究部在6月25日发布的报告中指出，未竣工销售达历史新高，将为房产开发商提供12至18个月的收入能见度，有效缓冲贷款批准与转换的周期风险。这一数据意义重大——在利率波动与经济不确定性的背景下，长期收入锁定为投资者提供了难得的稳定性指标。
未竣工销售（Unbilled Sales）代表已售但尚未交付的房产合约额，这笔款项将在未来12至18个月内逐步确认为收入。换言之，开发商的现金流与盈利已在相当程度上被提前「锁定」。
2026年首季交易数据显示选择性而非广泛下滑
尽管2026年首季交易量年同比下滑8%，但交易总值仅下跌0.6%，这一反差意义深远。BIMB证券将此解读为市场正变得更加选择性，而非陷入广泛下滑——购家正转向更具价值的项目，而非全面观望。
交易量大幅下跌但交易值保持韧性，反映出房产市场正在「分化」：高端优质项目与中端市场保持吸引力，而二三线项目或定位不清的发展项目面临承压。这对投资者而言是重要信号——房产股的表现将取决于各公司是否具备强大执行力与销售转换能力。
BIMB选择性看好房产股 玛欣集团成首选
基于上述市场分化现象，BIMB证券维持房产板块「增持」（Overweight）评级，但明确表示「仅限于执行力强、销售转换韧性高、战略性土地储备充足的开发商」。换言之，不是所有房产股都值得关注。
在这一选择性框架下，玛欣集团（KL:MAHSING）被BIMB证券列为房产板块首选，给予「买入」评级，目标价RM1.85。这一目标价较当前市场价格反映的上行空间需结合其季度财报与订单簿增长来评估。玛欣集团的强项在于其多元化项目组合与执行纪律。
政府百万经济房目标提供18年需求支撑
房产股的基本面支撑来自政策。政府订立至2035年建设一百万个经济房的目标，配合所得税减免与全额印花税豁免政策，直接刺激首购及置业需求。这意味着盈利支撑不仅来自当前的未竣工销售，还来自政策导向的长期需求。
值得注意的是，政府目标针对的是价格RM300,000以下的经济房，这恰好是市场最具竞争力、转换率最高的细分市场。投资者应关注开发商在这一市场的市占率与项目储备。
成本压力缓解 「水泥补贴」政策促进经济房开发
BIMB证券指出，西门拉玛（Simen Rahmah）扩建计划提供经济房项目的补贴水泥供应，这一看似微观的政策实际上改善了开发商的成本结构。对于RM300,000以下的项目而言，建材成本占比较高，补贴政策直接提升了项目利润率与竞争力。
这表明政府在推动经济房目标时采取了全链条支持——从融资补贴到成本补贴，再到税收激励。这种政策合力降低了开发商的项目风险，提高了进入这一市场的积极性。
这对投资者意味着什么？
未竣工销售创纪录本质上是收入前置确认的机制。投资者在评估房产股盈利时，应重点关注：（1）未竣工销售规模及其与年度收入目标的比例；（2）销售转换率与现金流周期；（3）新项目推出与销售吸纳能力。
BIMB证券的「选择性增持」立场意味着房产板块的分化趋势正在强化。相比泛房产股投资，不如关注BIMB指出的「执行力强」企业。玛欣集团作为具体选股标的，投资者可查阅其最新季度财报中的未竣工销售规模、销售管道（Pipeline）与土地储备情况。
若干房产股的股价长期处于折价状态，反映市场对其执行力的怀疑。BIMB的选择性评级暗示，优质与次优开发商之间的估值差距可能进一步拉大。
关键数据对比一览
- 交易量年同比：-8%（2026年Q1）
- 交易值年同比：-0.6%（2026年Q1）
- 未竣工销售收入可见期：12-18个月
- 政府经济房目标数：100万套（至2035年）
- 经济房价格上限：RM300,000
- MAHSING目标价：RM1.85（BIMB买入评级）
散户投资者应关注的要点
对于个人投资者而言，房产股投资不应采取「板块配置」思路，而应基于单家公司的基本面与执行力。以下要点值得留意：
- 未竣工销售规模：查阅最新季报，对比年同比增幅与预期交付日期，评估收入确定性
- 销售转换率：观察「销售表现」与「竣工交付」的时间差，较短周期意味着现金流更健康
- 土地储备成本：若开发商土地成本偏高，经济房项目利润空间有限
- 与融资成本对标：在利率环境下，借贷融资成本上升，应评估开发商的债务结构
- 政府政策敏感度：经济房依赖政策支持，投资者应关注政策变化风险
若想深入了解马来西亚房产股的长期投资框架，投资者可参考股息投资指南中针对房产/房地产信托的分析。此外，若正在寻求专业的股票分析工具，马来西亚AI股票分析平台可提供实时的基本面数据与技术面对标。
投资者可留意的后续动向
未来3-6个月，房产板块的关键看点包括：（1）各上市开发商的中期（2026年中）销售公告与订单簿更新；（2）政府经济房推进进度与融资政策调整；（3）利率环保下首购需求的实际表现。BIMB证券的选择性增持评级表明，分化趋势不会立即反转，优质与次优企业的业绩差距预计将在未来2-3个季度内更加明显。
综合而言，未竣工销售创纪录为房产股提供了12-18个月的盈利能见度支撑，但这不意味着所有房产股都值得关注。BIMB证券的建议框架——关注执行力强、销售转换韧性高的开发商——为投资者提供了明确的选股指引。玛欣集团的首选地位与RM1.85目标价，反映了市场对其竞争力的认可，但最终的投资决策仍需基于个人风险承受度与投资周期。
关键要点总结
- 未竣工销售达历史新高，为房产开发商锁定12-18个月收入，提供稳定的盈利可见度
- 2026年首季交易量下滑8%但交易值仅跌0.6%，反映房产市场正在分化，优质项目仍具吸引力
- BIMB证券维持房产板块增持评级，但仅限于执行力强、销售转换韧性高的开发商，不建议泛房产股投资
- 玛欣集团（MAHSING）为BIMB房产股首选，买入评级、目标价RM1.85，值得投资者留意其季度基本面表现
- 政府百万经济房目标（至2035年）与水泥补贴政策提供长期政策支撑，但投资者需关注政策变化风险
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